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廊坊荣盛华府建材城违规售卖商铺内幕

来源:腾讯房产·北京站发布时间:2019-03-15 10:40

题记:

“十年回本”、“首期只付7万”、“保底收益最低7%上不封顶”,这些流着财富奶酪的词汇,最终让“一铺养三代”的投资计划,化为泡影。

正文:

购买廊坊荣盛华府建材城商铺的业主,不是在维权,就是在维权的路上。截至2019年1月17日,他们已经进行了五次维权。

这起事关商铺的维权,掀开了荣盛售卖商铺“以租代售”,引发多起维权事件的帷幕:

据廊坊荣盛华府建材城商铺业主,讲述的维权诉求,聚焦在以下四点:

1、荣盛当初承诺的房本,已到承诺时间,却没有音信,要求给出房本办理的时间,以及延期违约赔偿问题;

2、当初荣盛承诺返租收益最低保障是房款的6%,但在返租时却要求业主开具将近16%的返租款税票,税金由业主支付;

3、承诺10年的收益保障,签订合约时只签了5年,广大业主担忧后期10年甚至更长时间的收益没有保障;

4、购房交款三年后,才看到购房合同,开发商有意不让看到合同的霸王条款,使我们错过了退房的时机;

这是“以租代售”种下的恶果。据商铺业主讲:“当初是听信了荣盛的宣传,以为大开发商项目有保障,而且可以分期首付,未来有收益承诺,就放心购买了”。

维权始末

从2015年至今,廊坊荣盛华府建材城约有上千人认购,但在部分业主缴款后,却发现与当初设想的投资收益,产生了偏差,甚至于感觉受到了欺诈。

据业主反映,他们认为廊坊荣盛华府建材城,存在如下欺诈行为:

1、以国家明令禁止的“售后包租”、“首付分期”、“第三方借款”的方式,诱导购房人,违规违法销售;

2、商铺购房人在向廊坊荣盛华府建材城缴纳房款时,必须先交3-6万的电商,收据不是荣盛公司,而是缴入其他公司账户,该款项未计入合同,其他约定合同上也未体现该款项;

3、售卖商铺绑定售后返租,税金部分缴纳完成4年后,才有所谓的回本收益;

4、销售铺位宣传与现有设计不符,有可能造成产权不批,地下一层,按销售说有产权,但根据有关律师说法,要看规划设计图有无地下商铺建筑,如有则有产权证,否则反之。

针对上述问题,据业主与荣盛的沟通反馈:

1、关于房本,荣盛华府建材城项目方承诺在2019年8月1日前,具备办理个人房本条件;关于违约金的计算,如逾期未取得房本,利率按每日0.01%,基数按照购房合同金额计算;

2、对于谈判承诺荣盛提供十年履约担保和返租基数包含前三年租金不变的承诺,荣盛正在办理程序过程中;

3、关于首付分期违约的问题,因有部分业主疑虑停止了分期首付款的偿还,如果业主选择继续履约,分期首付的违约金荣盛可以考虑免除,至少降低到合理的程度;

4、关于返租税金承担及团购费是否计入返租基数等其他问题,荣盛华府建材城项目正与有关部门沟通,有新进展会与业主代表沟通。

从荣盛华府建材城项目方给出的答复来看,房本问题给出了日程表,但是核心的返租税金问题,还处于协调当中,而引导客户“首付分期”的操作,仍旧在实施。

律师答疑

针对这起维权事件,我们梳理出5大问题,并以此咨询了北京金诉律师事务所戴金花律师,她给出的解读如下:

T1:开发商卖商铺,承诺租金收益,这种以租待售的方式,是否合规?操作中,对于购房人的不利因素是什么?

D:虽然没有明确法律规定“以租待售”是不行的,但是“以租待售”的方式是为了规避限购政策或是购房人不具备购房资格等事实,那么开发商“以租待售”方式卖商铺的行为,就因违反了相应的政策而违规违法。

对于购房人来说,虽然支付了相当于房款的租金,但是却在租赁期内无法获得房屋所有权证,房屋产权证依然在开发商手里。在这期间,开发商依然可以再次销售该商铺,对于购房人来说,不仅仅付出的是时间成本,还可能钱财两空。

T2:开发商在售卖商铺时,采用分期的方式,首付10%,这种是属于“首付贷”?开发商的动机是什么?对购房人的不利因素是什么?这种方式是否构成非法集资?

D:如果购买商铺,首付只有10%,低于人民银行的房贷政策标准的,属于首付贷。

这两年因为楼市调控,开发商为购房人提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,目的是为了降低购房人购房成本,将转移资金投入风险,尽快回收资金。

对于购房人而言,既要还首付的贷款,又要还银行贷款,其实增加了购房者的还款压力,并且延长了购房人办理产权证的时间。

开发商通过“首付贷”或者“首付分期”方式来吸引购房者的行为,属于房地产市场的乱象,若是开发商没有承诺在一定期限内给购房人还本付息,是很难认定为非法集资罪的。

T3:购买商铺的投资人,在交款三年后,才看到购房合同,开发商这种行为属于违规?购房人应如何维权?

D:属于违规行为。在交款三年后才看到购房合同,是不合理的,按照相关法律规定,房地产转让当事人应当签订书面转让合同,合同是双方当事人的合意,若是签订购房合同,就应当各持一份。

购房人签订了购房合同,务必第一时间索要购房合同并保存好,若是无法获得购房合同,第一、在签订合同后,需要采取拍照等方式保留证据;第二、房款务必通过转账方式缴纳,并要求开具发票,即使无法开具发票,也务必要开具收据;第三、向房地产有关部门投诉。

T4:购买商铺后的投资人,在开始获得开发商返租收益时,开发商让先补缴税费,大概10多个点,补缴后,开发商才进行返租,对于这种以租待售的商铺,这个税费是否合理?

D:开发商先让补缴税费不合理、不合法。首先10多个税点的缴纳是没有法律依据的。

以租待售在租赁期,不存在房屋买卖的相关税点。其次,假若是租赁的税点,第一税点没有那么高,第二该税点是跟租金有关。退一步讲,即使是房屋买卖的相关税点,也没有那么高。

T5:开发商以部分业主未缴纳维修基金,延迟发放房本,这种行为是否涉嫌违规?

D:属于涉嫌违规的行为,未缴纳维修基金不是延迟发放房本的法定理由,开发商以部分业主未交维修基金而延迟发放房本是没有法律依据的。

T6:针对税费,房本延期发放,以及之前售卖时承诺十年返租,结果在签订租约时候,只签订了五年,这些问题,购房人应该如何维权?

D:这涉及到口头承诺与实际履约不符的问题,属于开发商的欺诈销售行为。

对于购房人来说,首先取证很关键,保存好开发商宣传资料,销售过程中录音录像,与开发商沟通的微信记录等材料。

其次,可以向住建部门反映欺诈销售房屋的相关情况,也可以向工商部门举报,查处虚假宣传内容,要求依法查处开发商的不合规行为。

最后,若是这些部门没有履行法定职责,可以提起相关履职的行政诉讼。

返租担忧

从法律层面梳理后,会发现,廊坊荣盛华府建材城项目方在销售过程中,是违法违规了。但在维权中,商铺的购买人,却像是“吃了个哑巴亏”。

据廊坊荣盛华府建材城商铺的业主讲:“因为3年后拿到的购房合同,也因为购买时疏忽大意,没想到合同中的条款,最终成了索取应得权益的拦路虎”。

但在“税费”的问题上,购房人认为自己有理可辨。因为在委托协议中,关于委托费用的条款,提到“甲方应在收取租金回报前向乙方开具房屋租赁发票给乙方”,却没有注明税点

“当时,有一部分业主就没有签这个协议。后来我们了解了一下,新税法规定是先拿租金再开税票。之前咨询律师说,这个协议现在也不适用了”。

除此之外,还有返租年限委托,也是业主担忧的问题。据业主讲:“最早我们购买的时候,说建成后是一个商业综合体,等到后来才变成了建材城”。

“建材城投入运营后,日常这里的人流量并不大。有朋友在这里开店,据他说营收并不好。我们逛的时候也看到,有些商户已经黑了灯,准备撤店了”。

“以这样的经营现状,未来返租都是问题,假如5年期满后,开发商不与我们签订续租协议,每一层切碎了产权的商铺,我们又怎么能出租运营,毕竟一千多业主,意见很难统一”。

图为廊坊荣盛华府建材城内部实拍

通过咨询业内人士,我们了解到,开发商“以租代售”的套路,敢于承诺能给投资者逐年递增的回报率,这其中的原因是,在销售时,已经将返租部分算入商铺的售价中。

比如,商铺本来只能卖1万元/㎡,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/㎡,然后用多出来的钱,在3-5年期间内,返还给业主。

在投资商铺的业主看来,可以轻松坐地收租,其实已经被开发商套路。

通常来说,商场需要3-5年的培育期,也就是说,3-5年内商场不仅没有收益,还可能赔钱。所以,为了避免自身受损,开发商用“以租待售”的方式,把风险转移到了购买人身上。

如果商铺3-5年后,可以持续经营,或者升值,开发商就会乐于与购买人继续续约,但如果经营不好,开发商甩手走人,购买人也是无可奈何,最终很可能血本无归。

在维权的整个过程中,购买商铺的业主,一直不明白的还有,将近16%的返租款税票的出处是什么。针对这个疑惑,我们咨询了戴律师。

她说,16%有增值税,但是没有跟租金挂钩的,也没有返租税这个税名,很可能是开发商自己设立的名目。她判断,6%是房屋租赁税费,10%是管理费,一般情况下,租赁管理费为2%,由开发商缴纳。而且,10%的管理费确实是高了。

屡次违规

借由廊坊荣盛华府建材城这起商铺维权事件,我们也很好奇,这种销售模式,在荣盛的项目中,是个例还是惯例?

据搜索到的新闻报道及业主论坛发帖,我们发现,荣盛在商铺销售中,是惯用“以租代售”、“首付分期”,结果是因宣传与交付不符,持续引发业主维权。比如:

河北唐山荣盛未来城(商业综合体),采取了售后包租的方式进行销售,承诺每年返房款的10%到购房人账户作为租金收益,后业主要求退房,投诉到唐山市丰南区住建局。

香河荣盛白鹭岛商铺,宣传10年托管返租90%,没有公摊面积,等到业主看到网签合同,购买的16.876㎡铺子,使用面积变为5.67㎡,公摊面积占到66%。

早在2001年,原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中,就对预售房地产项目的售后返租下了禁令,规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2006年5月,原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

而在19年3月14,荣盛石家庄两项目被爆出存在违法违规行为,石家庄荣盛广场在未竣工情况下,采用售后包租方式销售,被石家庄市住房和城乡建设局对其警告、责令限期改正,并处罚款30000元。石家庄荣盛城项目未取得《商品房预售许可证》,违规预售并收取预付房款30845344元,违法情节严重。

图为首付分期还款证明

细数荣盛在商铺销售中,屡次被业主维权,被地方住建局处罚,却又屡次无视禁令“以租代售”,甚至于以捆绑基金返租90%的方式,进行售卖。

据华夏时报报道,廊坊荣盛四季花语和阳光鑫苑以“售后返租、捆绑基因”的方式,把违规的事情都做遍了。失去信誉度的行为,引发了业主要求退房的维权。

针对荣盛销售商铺中暴露出的问题,究竟是荣盛面临急于回款的财务难关,还是商铺操盘团队自身无视法规的肆意妄为?

作为一家标榜“以客户为中心,以品质为基础”的责任房企,我们期待能给业内和商铺业主一个清晰地答复。

得不偿失

有着“河北地王”之称的荣盛,据统计,在2018年,以1005.1亿元的合同销售总额,首次挤入千亿阵营。

但在冲千亿规模的路上,荣盛从2015年到2018年,负债持续走高,三年新增负债近千亿。为减轻压力,回笼现金,荣盛走上了高周转的路子。

结果是,萝卜快了不洗泥,频频爆出违规操作。在18年12月,荣盛两上黑名单,被河北省住房和城乡建设厅网站通报32起典型违法案件。

从经营的层面来讲,高周转并没有错,但是却要以【诱导业主受损,违规引发业主维权】作为代价,显然得不偿失。

一旦品牌商誉受损,高周转又能维系多久,购房人“谈虎色变”后,卖不动的住宅、商铺,最终会成为压垮现金流的最后一根稻草。

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