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北京“317”调控两周年:楼市成交全面萎缩 限竞房井喷

来源:华夏时报发布时间:2019-03-23 12:00

2017年的“317”楼市新政已满两年,北京楼市成交全面萎缩。

中原地产研究中心统计数据显示,2015年3月18日至2017年3月17日两年间(以下简称“调控前两年”),成交套数为98399套,而2017年3月18日至2019年3月14日(以下简称“调控后两年”)成交套数为50643套,调控前两年比调控后两年减少48.53%,存量房却增加了近两万套。从签约金额看,合计签约金额为3586亿,同比下调了25%。连续2年市场成交量处于低迷状态。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,过去2年,市场在2018年4-8月出现过小阳春,但很快被限竞房井喷打压,而最近北京市场出现的轻微复苏很可能也会在此后的大量供应下,出现变化。

成交金额同比下调25%

2016年全国楼市升温,房价迅猛上涨,尤其是北上广深这些一线城市。一年时间内,北京房价几乎翻倍,此前3万元/平米房屋涨到5万元/平米,此前5万元/平米房屋涨到8万元/平米。

为遏制房价过快上涨的势头,2017年3月17日,北京颁布了全面的住房限购政策。购买普通住房的,第一套住房的最低首付款比例为35%,最低利率折扣为0.9折;第二套住房的最低首付款比例为60%,最低利率为1.1倍;房屋贷款年限为25年。购买非普通住房的,第一套住房的最低首付款比例为40%,最低利率折扣为0.9折;第二套住房的最低首付款比例为80%,最低利率为1.1倍;房屋贷款年限为25年。

而事实上,由于普通与非普通住房其中一项判定标准为房价不能超过限制水平,按照相关标准,北京80%以上住宅为非普通住宅。此外,“317”政策还意味着认房又认贷:如果名下已经有一套住房了,那么再买一套住房就属于第二套;如果自己名下没有住房,但自己已经有过贷款记录的话,哪怕是在外地进行的贷款,或者是在北京已经购买了商住两用房,并且贷款过,那么就算已经偿还了贷款,也算作是第二套住房。

严厉的限购政策下,北京楼市成交全面下滑。2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套,相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值。而2018年全年二手房成交只有15万套。

中原地产研究中心统计数据显示,调控前两年成交套数为98399,调控后两年成交套数为50643,同比减少48.53%。虽然调控后两年成交均价上涨了约1.5万元/平米,但签约金额为3586亿,同比下调了25%。

从供应来看,调控前两年和后两年几近相当,但库存却增加了近两万套。

其中跌幅最大的是商住类物业,调控2年来,实际签约只有9000套,而且这基本都集中在2017年317与326之间。在商办调控新政后,市场签约只有6000套左右。调控2年,商住类物业同比跌幅91%。

记者了解到,过去2年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录,一年内发布了超过30次各种调控措施。

而经过连续接近2年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊预计后续市场将继续在低位运行。

整体二手房价格调整非常明显,调控2年累计数据看,累计结果跌幅在15%左右,部分区域房源价格接近20%。

限竞房井喷

从2017年以来北京房地产市场数据看整体市场依然持续在持续低迷中。市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场持续打压。2018年以来,影响北京楼市最关键的是政策是限竞房井喷。

2016年下半年,北京为抑制土地市场的热度,推出了“限房价、竞地价”的土地出让模式,即对该地块房屋均价进行事前限定,且购买后5年不得出售。如2016年10月底出让的海淀区永丰产业基地3宗地块平均销售限价为5.34万元/平方米;大兴区黄村镇的地块平均销售限价为5.58万元/平方米。这几宗地块销售的商品住房,自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。

这对“限竞房”的销售较为不利,根据中原地产研究中心统计数据,到目前为止,限竞房已经入市26501套,但实际真实销售比例只有40%,网签只有20%左右。

2019年伊始,北京土地市场一度较为火爆,据统计,1月份北京土地市场共挂牌出让土地23宗,成交总地价约428.38亿,其中涉及住宅用地成交18宗。张大伟认为,3月下半月开始,到4月份,预计供应量将出现井喷。也有业内人士认为,限竞房将仍是北京土地市场的主流。

张大伟称,到目前为止北京限价房只供应了300万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看,合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。

从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战肯定会升级。

张大伟分析指出,今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

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