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新世界发展扩张版图隐现

来源:中国经营网发布时间:2019-09-08 02:00

文/新辰,童海华

近三个月以来,关于港资房企在内地市场拿地的消息频频传来,这其中包括新世界发展有限公司(00017.HK,以下简称“新世界发展”)、嘉里建设有限公司(00683.HK,以下简称“嘉里建设”)和新鸿基地产发展有限公司(00016.HK,以下简称“新鸿基”)。

值得一提的是,在不到一周的时间内,新世界发展接连拿下两个项目,其投资金额已高达138亿元。截至2019年6月30日,新世界发展在内地实现的合同销售额198亿元,已超额完成160亿元的销售目标,超过预计销售目标的23.75%。

反观内地房企,在融资环境趋紧的背景下,不少企业对拿地表示谨慎态度。面对部分内地房企与港资房企两种截然不同的反应,《中国经营报》记者就此采访了几位相关业内人士,得到了不同维度的解读。面向新世界发展,记者致函公司,相关负责人则称,“因9月中旬将发布2019财报,目前公司处于静默期,对所有问题不便回答。”

以退为进

翻开新世界发展自2015年后的财报,与此前财报所不同的是,在进入主题前会有将近15页的艺术图集展示,内容涉及建筑、雕塑、工艺品等,而扉页上的导语也从“迈步向前”变成“We are artisan”,这来自于集团执行副主席郑志刚在2015年创立的全新品牌“The Artisanal Movement”,并称其为“一种生活信念”,鼓励员工发挥匠心工艺精神,打造一种独有的现代生活文化及品质。

发生在新世界发展财报上的改变,却也投射出公司近年来的战略变化。

官网显示,新世界发展成立于1970年,并于1972年在香港上市,核心业务包括物业发展、基建与服务、零售、酒店及服务式住宅。截至2018年12月31日,新世界发展资产总值合计约4813亿港元,拥有旗下两间上市公司,分别为新创建集团有限公司(00659.HK)及新世界百货中国有限公司(00825.HK),并全资拥有新世界中国地产。

公开资料显示,1980年4月,郑裕彤曾与广州市政府合作建立中国大酒店,由此开始涉足内地市场;1992年,郑裕彤设立新世界中国地产,独立运营内地房地产业务。

历年财报披露,在2014至2016财年,新世界中国地产的物业开发营收分别为75.07亿港元、48.38亿港元及43.9亿港元。内地业务收入贡献主要来自深圳、广州、沈阳、武汉及天津的项目销售。2017至2018财年,物业开发营收从52.3亿港元上升至66.11亿港元,带来收入贡献的城市扩张到宁波、廊坊、佛山、肇庆和北京。

2015年12月,新世界中国地产先后出售武汉常青花园、海口新世界美丽沙、惠阳棕榈岛、贵阳金阳新世界及成都河畔新世界5个物业项目。新世界发展在2016财报中表示,此举秉承了公司的一贯策略,为的是进行有效的资源分配及资产优化,把资源集中在重点成绩及具有发展潜力的优质项目。随后,中国恒大集团(03333.HK,以下简称“恒大”)发布公告称将用208亿元从新世界发展手里收购上述项目。

亿翰智库华南区域研究院院长何璐对记者表示,上述交易对双方是一个互利的选择。出售项目为新世界发展快速去库存提供了机会,而收购项目则有利于满足恒大扩大规模的需求。不同于港资企业,内地企业重视规模优势,规模一旦做大,除了会带来利润的提升,更容易在市场上掌握话语权。

彼时,新世界发展出售资产加上将新世界地产中国私有化,种种迹象似乎表明新世界发展正在从内地市场撤离。随后,2016年8月,新世界发展就与周大福企业有限公司以42.07亿元收购深圳前海港现代服务业合作区T201-0092宗地的土地使用权;同年12月,新世界发展与招商蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ)就深圳太子湾四宗地进行合作安排。

上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示,2015年至2016年是房地产发展的红利时期,企业在高价抛售完手里的项目之后,还是需要拿地。

2017年10月至2018年11月期间,新世界中国地产以20.85亿元和48.49亿元先后在广州增城、汉溪长隆拿下地块,并与深圳市罗湖区政府签署《文锦渡口岸经济带战略合作协定》,在“口岸经济带”建设、“一河六圈”等商业片区改造、综合运营及招商引资等方面开展深度合作。此外,新世界中国地产还成为广州荔湾区山村旧村更新改造项目意向合作企业。

截至2018年12月31日,新世界发展在内地持有约700万平方米的土地储备总楼面面积(不包括车库)可作即时发展,其中420万平方米为住宅用途。核心土地储备约570万平方米,49%位于大湾区,住宅占300万平方米。物业发展项目主要分布于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、北京及沈阳等城市。

截至2019年6月30日,新世界发展在内地实现的合同销售额198亿元,已超额完成160亿元的销售目标,超过预计销售目标的23.75%。

在加速扩张之时,新世界发展的商业项目亦在内地拔地而起。

8月22日,新世界发展称将在深圳太子湾打造购物艺术中心K11及亲子教育商场D·Park。K11是由郑志刚于2008年创立的结合博物馆与零售概念品牌,涉足零售、酒店、办公室及非牟利的K11艺术基金。目前,K11已入驻到香港、上海、广州、武汉、沈阳和天津。

卢文曦对此表示,港资企业在运营物业层面一直是慢节奏,在打造中高端项目方面具有资金、项目运作能力及品牌上的优势。

2019年7月26日,新世界发展以40.1亿元收购浙江宁波市中心商务区三江口的物业项目,占地约10万平方米。7月30日,再以97.9亿元夺得杭州望江地块(杭政储出【2019】41号地块),地上建筑面积近40万平方米,地下建筑面积约6万平方米。目前,新世界发展均尚未给出具体的建造规划。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,港资企业偏好于在核心地段自持运营物业,重视土地前景及核心区域。核心地块本身价格较高,新世界发展拿下的这两个项目后期用来打造商业项目的概率较大,也有声音称杭州首个K11或将就此落子。

逆势扩张好时期?

“融资环境紧张使得内地企业投资有所收缩,此时,融资成本低、偏向长期持有物业、运营能力较强的港资企业就迎来了发展的好机会。” 何璐对记者表示,目前内地房地产市场波动趋于平缓,房企的利润持续受到挤压。

无独有偶,近段时间以来,不断有港资企业对内地房地产市场表达自己的热忱。

公开资料显示,5月17日,嘉里建设以68.14亿元的总价拿下杭州市下城区文晖单元项目,总占地面积约9.81万平方米;8月7日,新鸿基联合平安集团下属公司以132.6亿元竞得杭州市江河汇综合体地块,成交楼面价为15532元/平方米。日前,杭州市规划和自然资源局还公示了恒隆地产有限公司(00101.HK,以下简称“恒隆”)杭州百井坊项目的设计方案,公开资料显示,此项目由恒隆在2018年5月以总价107.31亿元竞得。

克而瑞在《2019年1?7月中国房地产企业新增货值TOP100》报告中指出,2019年7月土地市场成交量价齐跌,溢价率连续三个月回落,房企拿地态度谨慎,近6成百强房企投资脚步放缓,单月拿地金额远低于上半年平均值。从2017年到2019年7月,10强房企拿地销售比出现明显下滑,拿地态度由松转紧。反观排名50强以后的企业,在2019年以来拿地更为积极,行业加速分化和急需冲击规模给这些企业带来了更大的拿地动力。

国家统计局数据显示,上半年,全国商品房销售面积7.58亿平方米,同比下降1.8%,而销售均价已涨至9329元/平方米,全国商品房销售金额达到7.07万亿元,同比增长5.6%。

8月22日,融创中国控股有限公司(01918.HK)董事长孙宏斌在2019年中期业绩发布会上曾表示,在拿地方面,“下半年基本没有指标,除非是特别好的地。”而万科企业股份有限公司(000002.SZ)在投资者关系互动平台上表示,对拿地“始终坚持谨慎投资,保证投资质量和合理的资源总量”“集团投资导向非常明确,如‘敬畏市场,保持理性’‘不拿地王,不推高房价’等”。

时间回溯到今年5月17日,银保监会下发23号文,房地产融资监管全面收紧,房企融资规模也应声下滑。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

李宇嘉对记者表示,港资企业在房地产开发方面具有“囤地+慢开发”的明显特性,其经营模式跟融资结构有关。港资企业的融资渠道相对较多,融资成本较低。

“港资企业的投资逻辑是根据资产来衡量的,而内地企业的投资逻辑为考虑周转及现金流。港资企业所投资的项目开发周期长,企业亦拥有足够多的资金沉淀来应对,而内地企业的融资成本较高,倒逼着企业需要通过走高周转加速资金回流,形成规模优势。”何璐补充道。

而在卢文曦看来,事实上,几轮周期波动显示,激进拿地的企业成长速度快,而一向稳健、资产负债率较低的港资企业虽错过扩张机会,但在楼市调整时期亦规避了风险。

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