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实探大兴机场红利下的真实楼市 别听销售忽悠

来源:腾讯房产发布时间:2019-10-10 15:00

随着北京大兴国际机场宣布正式开始投运!以大兴新机场为中心的第二个空港经济圈正式形成,一时间大兴国际机场周边的楼盘几乎都以靠近机场为卖点。

“北京发展向南”、“南望京”、“新机场中央别墅区”……等等概念被各大售楼处的置业顾问们反复提及。

那么问题来了:这个万众瞩目的空港经济区狂欢下,作为刚需购房者,我们买房时最关注的的是什么?大兴新机场对周边区域带来哪些红利?新机场周边区域是否全部有价值洼地?

本期《行走京津冀》栏目,以刚需和投资两类购房者的需求为样本,主要测评临近大兴新机场三个代表区域:大兴、霸州和廊坊。

测评区域:大兴区

新机场刺激区域发展,购房意向“偏南”

得益于大兴新机场的建设发展,未来长安街以南,西二环以西的市民,搭乘轨道交通前往大兴机场,从时间上和经济成本上看,确实比首都机场更占优势。

对于大兴区域的发展,《地产营销人》出品人韩乐表示说:大兴国际机场现在刚刚开通,未来还有很大的发展空间,基础设施的建设、道路轨道等建设都将进一步提升。大兴新机场对南城以以及环京南各版块都有一定的刺激,购房者将来或更偏向于南城买房。

新机场的建设和通航“百利无一害”。不久前在黄村刚刚购买完一套80多平米两居的李先生(化名)说到,“北京向南发展是好事,大兴区域这几年变化很大,期待自己的房子能升值,可能自己平时不经常做飞机,对新机场带来的直接红利还没有太多感触”。

黄村、亦庄为在售新房“主战场”

北京市大兴区位于北京市南部,东临通州区,南临河北省固安县、霸州市等,西与房山区隔永定河为邻,北接丰台朝阳区。

过去十年期间,大兴发展略为暗淡,从北京市副中心选址竞标失败到奥运会场馆选址失败,错失了很多良机。终于随着北京整体规划发展战略的调整,以及大兴新机场的建设运营,原本不被看好的大兴区开始受到一些购房者的青睐。

在北京,什么样的才算是刚需购房者?如果按照购房总价来看,总价在500万以内为刚需购房者。

细观大兴区域的新建商品房布局,由北到南大体上呈递减趋势,每个区域内次新盘和刚需盘都有分布,主要有黄村板块、亦庄经济开发区、旧宫板块、西红门板块、瀛海板块,还有距离新机场比较近的庞各庄区域。而亦庄、黄村在大兴区域的在售新房集中区。

首付200万左右能买哪?

作者对单价在6万以内,建筑面积在120平米以内的大兴区域的新房进行了盘点,大概盘点到了10个左右的在售楼盘,如下:

由此可见,大兴比较成熟的居住板块中,黄村的房源相对多一些,黄村是大兴区发展较为成熟的板块,大兴新城和区政府均在此分布。区域内包含地铁4号线、S6号线、京雄城际铁路3条轨道线路,清源公园、大兴冰河森林公园、兴旺公园等配套。

对于刚需购房者来看,如果首付在200万以上,购买80平米左右的房子,大兴黄村区域的金融街金悦府、颐璟万和、招商雍合府、金地悦风华可以参考。当然亦庄经济开发区也是可以参考。

如果首付在100万以上200万以内,购买小户型的房子,在大兴区域也有选择的余地,比如庞各庄的中海云筑、魏善庄的中海云熙和金茂悦。

虽然总价低,但是两区域均在6环以外,缺少轨道交通,不太适合上下班出行对于地铁的依赖性较强的购房者。比如庞各庄,该区域的项目中海云筑,均价在38000元左右,户型多为89平两居室。距离最近的地铁站4号线天宫院站6公里左右,公交在30分钟左右。

建设中的中海云筑,周边居住氛围还可以,南六环以外,进城距离着实有点远!

当然,除了这两个区域之外,瀛海作为大兴的后起之秀,近两年成为开发商相互争夺的热点区域。从瀛海板块的新房供应来看,主要以“限竞房”为主,均价在5万元以上,是刚需购房者不错的选择地。当前在售的项目有瀛海府、万和斐丽。当然接下来也会有新的项目,比如中海在本月25日拿下的大兴瀛海地块为YZ00-0803-0802、6021地块R2二类居住用地,也就是传说中的第三期瀛海府即将来临。

测评区域:霸州

如果说大兴是刚需客,那么霸州应该是投资客,借助新机场的红利,霸州楼市也进入了狂欢。

霸州位于京南45公里,京、津、雄三角地带,北距北京不到80公里,东临天津约70公里。紧邻雄安新区,规划有三轨三高速两国道。

轨道交通是霸州楼市的重要卖点之一,其中有一条备受瞩目的高铁线路,为京雄城际铁路。预计明年中旬开通,开通后,规划中的京雄城际铁路全线北起李营站,南至雄安站,经由大兴、固安、霸州、雄安管内。该线全部建成通车后,霸州北站北上直达北京新机场约十几分钟。

近两年来,霸州楼市起伏比较大,目前在售的新盘有温泉新都孔雀城和佳兆业?悦峰,两个项目距离比较近,都位于霸州大广高速392出口处。

霸州或将迎来新一轮上涨

霸州温泉新都孔雀城目前售价均价为9000左右,周边商业配套有中原商场、诚信商场、明珠超市、京客隆超市,公交有霸州2路、霸州4路到霸州市中心。

霸州温泉新都孔雀城,这体量够大!

在霸州温泉新都孔雀城周边,还有佳兆业?悦峰项目,相比较温泉新都孔雀城,该房子要便宜1000块钱左右,价格在8000元左右,距离霸州北站(建设中)直线距离为3公里左右,驾车需7分钟的车程。

两房源相比较,作者认为,霸州温泉新都孔雀城虽然比佳兆业?悦峰贵1000块钱左右,配套相对成熟一点点,社区环境比较优美。对于佳兆业?悦峰项目作者看到的优势是距离霸州高铁站北站要比温泉新都孔雀城近1公里左右。

建设中的佳兆业?悦峰,售楼处相比较温泉新都孔雀城售楼处,比较冷清

对于两处楼盘的价格趋势,作者本人到售楼处在置业顾问那里了解中得到,若京雄城际铁路开通后,不排除价格上涨的可能,但是在“房住不炒”的主基调下,上涨幅度不会太大,预测在1000元左右。

受益于大兴新机场不明显

霸州区域的购房者可以分为三部分:

一是投资,客户主要来源于北京,因此京雄城际铁路和新机场的运营推动了该区域楼市的热度;

二是养老,霸州楼盘相对比较便宜,价格不到1万,但是如果入住率不高必然有点“好山好水好寂寞”;

三是自住,自住方面购房者主要为霸州的本市人。

关于大兴新机场对于霸州区域的利好,侃爷认为,“大兴机场无疑给霸州这个区域带来了“百年一遇”的机会,加上雄安新区的加持,霸州来到了历史的十字路口。原本并不惹眼的霸州确实一跃成为了众人关注的目标,现在霸州楼市价格尚在低位徘徊,却有一定的空间上涨”。

侃爷认为,霸州距离大兴机场和雄安的物理空间上也并没有过分夸大,但是区域建设还有待加强。孔雀城的造城计划可以期待,但是仅仅靠一家房企想把区域做活,很难。刚刚入驻的佳兆业还不成气候,区域内的碧桂园则是在老城区。因此,霸州和霸州楼市都在一个历史的十字路口,开张圣听,吸引更多的品牌房企入驻,这个区域未来可期。

准备环京南区域投资的王女士对《行走京津冀》栏目组说到,“比较了霸州、固安、永清三个区域,感觉霸州房价相对低一些,但是距离北京有点远,可以选择的房源不多。”

在当下高铁没有开通的情况下,作者近期也做了实测,从新机场开车出发,走大广高速,路上一路畅通无堵车,到达霸州用时50多分钟。

自驾从大兴机场到温泉新都·孔雀城距离,真的不近!

作者此前在霸州项目的各大售楼处看到,都将新机场开通倒计时放在沙盘处明显的位置。《地产营销人》出品人韩乐表示,“相比较廊坊、永清等区域,霸州距离新机场比较远,受到新机场的红利没有那么直接,更多的是雄安新区带动的影响”。

测评区域:廊坊

廊坊楼市早已不再“岁月静好”

2016年以前,廊坊的楼市一副岁月静好的景象,楼市整体房源充足,房价不紧不慢,给够了刚需购房者精挑细选的空间,并且不限购也给很多购房者环京安家置业的机会。

但2016年之后,在利好的刺激下,大量投资客涌入廊坊,楼市被引爆,量价齐飞、楼市抢房,市场开始惴惴不安。

廊坊位于北京七环,紧临北京、天津,距离新机场20公里。从临空经济规划图得知,北京大兴国际机场临空经济区三分之二面积位于廊坊,重点发展航空物流,综合保税、电子商务等产业,打造国际航空物流枢纽。

从价值洼地上看来,廊坊确实刚需一族不错的选择地点。

在廊坊的楼盘中,最近比较火的当属鸿坤·理想城。廊坊鸿坤·理想城位于廊坊大学城西侧,廊坊北部新城。是拥有稀缺湖景、数万平公园的全龄段低密综合社区,项目整体容积率是0.81,是鸿坤集团首个儿童友好社区示范项目。

号称公园地产的鸿坤·理想城当真是适合养老的房子,当然有卖点也会有弱点,首先商业配套距离项目比较远,教育配套商虽然虽然临近东方大学城,但中小学校却很少。最关键的是

公交少,不管是进京还是在廊坊,出行都不方便,轨道交通更是遥遥无期。

某房产网站论坛业主留言

对于廊坊楼市,侃爷认为,廊坊楼市从一开始并不是依靠大兴机场而崛起,大兴机场只是给廊坊增加了一些利好。确实新机场一部分的产业会落到廊坊,但这些产业行程效应还需时日,当下廊坊也处于蹭热度阶段。

侃爷认为,廊坊楼市其实早已被周边客群熟知,价格也并不在低位,空间有但不大。廊坊未来五年十年会发挥京津冀桥头堡的作用,肯定会发展一些航空产业,依靠着距离亦庄更近的区位优势,拉拢一部分客群。希望廊坊的产业在没耗尽距离优势前,尽快发展,否则其他区域崛起廊坊或许地位不保。

理性对待“红利区”,选择适合房源!

大兴、霸州和廊坊均为大兴新机场辐射范围的经济区内。体量巨大的新机场投入运营后,让各界对临空经济区的未来充满遐想。

据国际民航组委会测算,每100万航空旅客可为周边区域创造1.3亿美元的经济收益,能够带来1000个直接和3700个间接工作岗位;每新增10万吨航空货物将直接创造出800个工作岗位;每新增一个航班将直接增加750个工作岗位。

在新机场建设过程中,用于区域基础设施及市政设施的建设、生态环境的改变,都是推动区域经济发展的助手。值得注意的是,新机场虽然会对周边区域形成利好,但选择区域有限,购房者应该谨慎对待这类营销噱头。

侃爷认为,“大兴国际机场的通航绝对令人振奋,这个多年的红利总算落地。新机场为整个南城计划第三阶段的发展注入了新的产业、人才、资金和期望,这点毋庸置疑,但红利的转化和发展是需要时间和周期的”。

北京新机场属于远郊区机场,距离市区较远,它的投入运营会对仓储、物流等特殊地产类别有影响,对住宅的影响并不是很大。如果临近机场较近的房子,可能难免有噪音等影响。

另外,新机场周边楼盘的配套还比较匮乏,有些区域的商业、公共交通、医疗、教育等条件有待改善,比如大兴的庞各庄区域、魏善庄区域。对比首都机场所在顺义区,该区域的房价并不比其他郊区的价格贵。

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