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北京多宗土地0溢价率成交 纯商品房“进城”限竞房“郊区化”

来源:华夏时报发布时间:2020-01-11 11:40

见习记者 李凯旋 北京报道

2019年,北京的土地市场在供应和成交结构上发生了重大变化。在土地溢价率持续走低的背景下,北京的土地市场出现了多宗底价成交土地,且成交总价增速放缓,远不及新一线城市或强二线城市。此外,随着限竞房库存的不断增加,北京开始增加供应不限价的纯商品房地块,不限价地块与限价地块平分秋色,引发业内限竞房“撤退”的猜测。

多宗土地0溢价率成交

2019年12月19日,北京完成了2019年的最后一场土拍。怀柔区雁栖镇的不限价宅地以16.1亿元的底价成交,年内土地交易市场至此画上了一个句号。数据显示,2019年,北京的招拍挂市场累计成交了58宗地块(工业用地除外),成交建筑面积为734.78万平米,年内土地累计成交总金额为1672亿元,较2018年全年下降了6%。其中,住宅土地出让揽金1479.05亿元。

业内普遍认为,2019年的土地市场整体呈现出微凉的状态。就溢价率来看,数据显示,2019年北京土地成交的平均溢价率仅为9.2%,数值再次下跌。其中,有多宗土地以0的溢价率成交。

2019年6月21日,怀柔新城地块开拍,其因土地属性复杂,配建、还建的要求较多,并未博得房企的青睐。截至竞拍前,仅获得了北京城建与怀胜的联合报价,最终以36.36亿元的底价成交。

2019年12月12日,北京3宗地块集体出让,其中有一宗地块位于北京市房山区良乡镇。最终,中骏以42亿元的底价摘得了该地块。《华夏时报》记者了解到,该宗地块属于限价地块,商品住房销售均价不超过35344元/平米,且最高销售单价不得超过38878元/平米。此外,中骏需在地块内无偿为房山区良乡镇提供4920建筑平方米的商业用房以及3200平方米的基础教育用地。

《华夏时报》记者经过梳理后发现,2019年,溢价率为0的地块主要集中在石景山、怀柔、密云、平谷区,地理位置较为偏远,且地块的附加要求较多,阳光城、首创、保利、北京城建等多家企业入手了底价成交地块。

纯商品房土地供应增加

限竞房自2018年入市之后,凶猛态势一直未减。《华夏时报》记者梳理后发现,在成交结构方面,2019年限竞房地块共成交了21宗,共有产权住房共成交了14宗,商业用地8宗,100%的自持用地为1宗。

此外,不限价的纯商品房地块达到了14宗。尽管2019年北京土地市场的主角仍为限竞,但纯商品房地块则后来居上。加上2019年年底陆续挂出的11宗不限价宅地,北京的不限价宅地已经增加到了25宗。

至此,纯商品住房已经与限竞房平分秋色,业内甚至发出“珍惜限竞”的感叹。此外,相比较纯商品房,限竞房地块的供应整体呈现出“郊区化”的态势,五环内仅成交了两宗限竞房地块,其余主要分布在六环周围,位置较为偏远。

和限竞房不同,纯商品房的“进城”路径尤为明显,有6宗处于2019年热门的孙河、石榴庄、古城等优质位置,周边基础设施配套齐全,交通较为便利,地理位置优渥。1月3日,新年伊始,北京土地市场迎来了2020年的第一拍,两宗地块均位于石景山区古城南街东侧,且均为纯商品房地块,最终分别被融创和中海以34亿元及36.5亿元的价格成交,为2020年的北京土拍打响了第一枪。

“北京土地市场出现了调整,其根源在于北京的新房市场出现了供需结构上的变化,从此前的供不应求转向了供过于求。限竞房的大量入市且产品结构的同质化导致了严重的供过于求的情况,土地市场开始进入到一个政策调整的窗口期。”合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者指明了土地市场出现变化的原因。

郭毅认为非限价地块的推出也是循序渐进的,2019年上半年主要在远郊的一些项目上出现,然后逐步过渡到市中心的一些地块,2020年非限价土地的出让则在开年就呈现出增加的态势,限价的地块逐步减少。

郭毅对《华夏时报》记者说:“北京土地市场目前面临着溢价率走低的状态,房价水平也是稳中有降,调控过度的政策也可以进入到一个调整期了。纯商品房的上市也不会对房价起到一个向上拉动的作用,所以土地市场出现了一个适度的放松。”

此外,郭毅认为,北京市场存在纯商品房的需求,需要一些能够实现并拉动北京产品力提升的高品质项目,可以对北京市场的多元化发展起到一个促进作用。

房企拿地逐渐理性

2019年,房企的投资依然延续了2018年以来的谨慎态度,在融资逐渐收紧的大背景下,房企拿地逐步回归理性。虽然强者恒强的格局并未改变,但是规模优势的叠加效应在不断放大。

自2019年下半年以来,龙头房企率先在拿地上出现了“刹车”的态势。中国指数研究院发布的数据显示,2019年房企拿地金额环比2018年仅有5.7%的小幅增长。此外,2019年,50家百亿以上的代表房企的拿地总金额同比减少了5.5%。

此外,尽管拿地逐渐回归理性,但是一二线城市仍然是房企的首选落脚之地。某房企的负责人对《华夏时报》记者说:“虽然北京等热点区域的地价较高,拿地成本整体较大,但是成交速度比较快,回款的周期也会同步减少。”

虽然占据了较为优渥的地理位置,但北京土地市场的成交增速出现了放缓。在土地成交总价TOP10城市中,一线城市北京和上海的增速分别是1%和4%,增速相比杭州和重庆出现了明显的下降。

与此同时,收并购的力度开始加大,房地产市场的丛林法则日益明显。2019年,土地价格略有增长,房企则持续加码收并购,在获取优质项目的同时有效降低拿地成本。头部房企的优势也逐渐显现,拿地较为稳健,拿地金额较上年持平或者仅有小幅提升。

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