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跑赢大盘、并购机会来临:物业公司如何跑马圈地扩大份额?

来源:和讯房产发布时间:2020-02-11 10:20

平凡而伟大,疫情使得物业服务的价值得到真正彰显。从资本市场上看,物业公司的资本表现印证其真实价值,根据1 月 23 日和 2 月 5 日数据统计,恒生指数涨跌幅达-4.02%,港股有 12 家主流物业服务企业涨幅是高于恒生指数的;深证成指自 1 月 23 日至 2 月 5 日涨跌幅为-3.52%,招商积余却以同期 1.21%的增长率领先大部分深圳 A 股市场,充分印证资本市场对物业企业价值的高度认可。

在2月7日中指院举办的“物业公司如何在疫情之中实现价值提升与发展蜕变”的线上交流会上,多家物业公司、投资机构以及行业协会均认为,此次疫情也成为区分优质服务和普通服务的分水岭。物业行业发展近40年将迎来高光时刻,关键是如何构建护城河,实现价值提升。 疫情过后的并购机会

不能否认的是,此次疫情物业采购物资的成本明显增加,甚至每月新增成本在百万级到千万级不等。以长城物业为例,长城物业总裁梁志军透露,据估算,长城物业每月成本增加 400 万以上。重庆市物业协会会长、金科物业总经理罗传嵩表示,疫情带给物业服务企业更多的是运用成本的压力,主要包括硬性防疫物资采购成本和软性的人力成本两个方面。以金科服务在管的 30 万平方米的项目举例,防疫物业成本每天需1000 元,每月达到 3 万元,成本增加占比会达到 10%-20%,物业费均价低的话,成本会更高。

不过,在企业看来,虽然短期成本有所上升,但价值提升到前所未有高度,而价值就是机会。

碧桂园服务执行董事兼总经理李长江表示,经营方面,疫情之中业主的深度认可,将促使收缴率、满意度显著提升;增值服务方面,入户增值服务短期内受到限制,疫情结束后业主的需求会得到更多释放,如入户消杀方面的需求会增加。彩生活执行董事兼行政总裁黄玮表示,虽然物业公司有额外的资金投入,但物业公司服务做的好,能让业主认可,可以促进行业良性成长,将体现在收缴率的提高和物业费的提升。短期来说,疫情对物业公司有影响,但长期来看,物业公司的付出将得到更多的回报。

此外,在行业人士看来,疫情过后,物业行业将出现一轮并购机会。康景物业集团副总裁钱登丰向和讯房产表示,智慧平台数据库可以提供分析平台和业主动态分析,形成疫情库,疫情过后,中小企业对信息化需求更强烈,但企业资金和技术能力有限,将寻求大公司大平台的支持;中小企业服务水平和大公司有差距,尤其是在特殊时期,没有一定规模和资金实力的公司抗风险能力低,需要找大企业寻求合作机会,抱团取暖;疫情过后,社区产业生态链将重建,社区增值服务空间更多,中小企业受限于规模,需要寻求与大公司合作,实现资源整合。

天堂硅谷地产基金总裁许航柯的看法是,总体来说,这次疫情对小型的物业公司负面影响较大,头部物业企业中长期反而是收益者,头部物业企业有着优异的服务品质和服务品牌,可以加速整合市场,对于已经上市的物业企业及即将登陆资本市场物业企业来说,可以借助资本市场的力量,跑马圈地扩大市场份额,物业股有望跑赢大市,成为一道独特的风景线。 增值服务未来可期

资本普遍看好物业行业的后续发展空间。据天堂硅谷地产基金总裁许航柯观察,疫情之后,市场对物业股是看好的,一是,香港市场在疫情来临之时风险释放更加充分,整个香港市场的市盈率在 9.5 倍左右,处于 10 年来的低位,为未来物业股的增长打下基础;二是,上市的物业股越来越多,在香港逐渐形成板块效应,板块的关注度会增加,活跃度也会提升。

那么,从资本视角看,未来物业行业将会呈现怎样的走势?东方瑞宸联席总裁、仁桥投资总经理沈梦结合“消费行业的属性”分析,目前消费加服务对 GDP 增速的贡献率是超过 70%,物业行业是连接服务与消费,它是一个真正实现幸福中国梦的国计民生行业。

首先,现在所有的物业公司都想做增值服务,那就要关注消费行业的特点。在消费行业它的抗周期的特点是除了来自需求的稳定,渠道的搭建,最关键的是品牌美誉度的形成。经过危机以后,部分物业公司的品牌属性一定会得到增强。而物业行业也是最有可能实现物联网软件跟硬件结合的行业,甚至可以创造出人的移动,而不是以房子的物理空间为现实的消费场景。

其次,在这次事件过后,物业行业的公共属性一定会增长。在对公物业的业务面前,物业服务企业在基础物业工作的基础上形成几个细分专业领域,将是物业公司非常好的一个投资方向。因为毛利比较高,而且竞争壁垒是天然的,比如医院、数据中心、产业园等。

最后,物业行业将来与金融、科技结合是一个必然的趋势。物业服务企业是轻资产,但是如果有稳定收益管理的产品,就可以脱离主体评级去发行证券化产品来持有资产。

中信证券(600030,股吧)基地产业首席分析师陈聪预判,这次疫情将强化、加速未来行业发展趋势。一是政策从中性转变到支持,未来社区、街道与物业的合作将越来越多,物业将被纳入基层治理体系,业委会成立门槛将降低,加大了街道、社区、物业的话语权;二是增值服务拓展,不要试图颠覆美团、京东,物业公司,要考虑最后一公里的服务,寻找与各领域的独角兽企业合作,贡献力量,才能让增值服务实现的可能性更大,让服务的生态圈扩大。

三是对公共物业管理的影响更大,医院、交通枢纽等地方,物业付出很大劳动,行业被社会重视,相应的物业应该有专业物业公司承担,全域化服务程度变大,保持品牌化服务、深度化服务;四是通过疫情与业主建立互信,建立互信不是简单的过程,需要依靠管理、科技等手段,才能成为物业公司新的护城河。 政策之机“锦上添花”

如何借助政策之机缓解企业成本压力,成为行业协会呼吁、企业期盼之事。贵阳物业管理协会会长、中天物业董事长陈楠对此提出以下建议:首先,这次物业服务在疫情上获得了全社会认可,目前要解决物业服务企业普遍的疫情的痛点是弹尽粮绝,建议政府统筹防控物资,推荐采购渠道,加大产能,为物业企业提供统一采购物价。

其次,结合物业公司的税收,出台相关优惠减免机制,因为长期的应急投入,会造成物业企业成本剧增,希望政府出台税收优惠,减免,帮助物业企业度过难关。

建议政府考虑 2020 年物业行业增值税税收比率下调到 3%。现在物业行业属于现代服务行业,建议可以挂靠到生活服务类,享受税率递减;针对西部地区,建议延长西部大开发所得税的优惠期;而且防御物资成本很大,可以适当减轻企业所得税应缴的税额。关于物业管理行业政策倾斜和扶持方面,济南、福州相继出台一些政策,建议参照相应的条款出台相应扶持的政策,社保公积金缴纳延长缓交期,公积金、社保方面适度降低社会保险缴纳基数,减轻物业服务企业社保的交税成本;稳岗补贴,部分城市发文只要没有裁员,企业可以享受稳岗补贴等。最后,在疫情防控期间,可以适当安排延长员工在岗时间,增加一定的工作补贴,帮助企业减少成本支出。

苏州市物业管理协会副会长,物管股份董事长、总经理卢俊,以苏州对中小企业共度难关的 10 条政策意见为例表示,这些政策对物业服务企业形成强大利好和帮助,呼吁国家给物业服务企业给予更多政策鼓励和支持。

比如,在加大金融支持方面,各银行机构加大对小微企业的支持,确保 2020 年小微企业信贷余额不低于 2019 年同期余额。对受疫情影响较大,以及有发展前景但暂时受困的小微企业,不得盲目抽贷、断贷、压贷,确保小微企业融资成本降低。鼓励各银行机构通过压降成本费率,加大对小微企业的支持力度,特别是“三必须一重要”重点领域和资金困难的中小企业,在原有贷款利率水平上下浮 10%以上,确保2020 年小微企业融资成本不高于 2019 年同期融资成本。

再如,在稳定职工队伍方面,苏州将实施援企稳岗政策,对不裁员或少裁员的参保企业,可返还其上年度实际缴纳失业保险费的 50%。对面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,返还标准可按6 个月的当地月人均失业保险金和参保职工人数确定,政策执行期限按照国家规定执行。同时,对受疫情影响,面临暂时性生产经营困难,确实无力足额缴纳社会保险费的中小企业,按规定经批准后,可缓缴养老保险、失业保险和工伤保险费,缓缴期最长 6 个月,期满后企业足额补缴不影响参保人员个人权益。

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