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2021年房价会怎么走?专家:4大信号,使明年房价将会超预期

发布人:幸运女孩发布时间:2020-11-19 09:21

最近,上海易居研究院发布了《全国百城房价报告》,该报告称,从2020年6月份开始,全国新房住宅单月成交价格已经高居1万元以上,6月、7月、8月、9月的新房成交价分别为1.01万、1.02万、1.05万和1.10元。而在2019年全国房产均价只有9300元。这意味着,在短短6个月的时间,全国平均房价就已经跨越万元大关。事实上,今年房地产市场依然是走得比较强劲。

导致今年前三季度新建商品房价格大涨的原因,主要有两个方面:一个是,受到疫情的影响,央行的货币政策持续宽松。上半年三次降准二次降息,而且还把个人房贷利率压至历史最低水平,房贷门槛全面降低,前三季度银行新增贷款资金有近四成流向房地产业。在货币政策全面宽松的情况下,全国新房均价破万并不奇怪。房价本身就是资金推动型行业。

另一个是,今年上半年发生了新冠疫情,很多人认为房价要跌。对此,开发商也害怕新建商品房卖不出去,今年售楼指标完不成,就开始故意涨价销售。在开发商眼里,不到万不得已,绝不降价销售,因为一旦降价销售了,老业主就要吵上门索赔,还有就是原先想要购房者也会观望,想看看房价是否会下降。在中国,购房者“买涨不买跌”的心态驱使下,开发商也要的故意抬高新房价格,营造房价将要大涨的假象。

现在很多人担心,从今年6月份开始,全国商品房均价就突破了万元大关,2021年房价是否还会继续上涨下去呢?对此,我们认为:今年上半年房价上涨只是一种假象,真实的情况是全国房价已经快支撑不住了。而近期4大信号出现,说明2021年全国房价将呈现“全面下跌”的格局:

第一个信号:下半年货币政策开始转向,央行承诺决不会再搞大水漫灌。随着国内经济开始全面复苏,从下半年开始,央行的货币政策开始收紧。除了对国有商业银行理财资金流向房地产市场开出罚单之外。还有房贷利率已经连续大半年没有下调,说明房贷利率的拐点已经到来。

更关键的是,今年9月份,央行、住建部对房企的融资划出“三道红线”的要求,要求房企融资必须要降至“三道红线”的监管要求,这等于告诉房企,其他融资渠道已经失去,房企必须降价销售,才能回笼资金。此外,部分地区的银行已经停止房贷业务,明年房贷业务将会全面收紧,业内已经达成共识。

第二个信号:全国房价出现分化,明年下跌城市数量将会进一步扩大。过去全国房价是一起上涨,只不过先后顺序有所不同。而现在由于上半年央行货币宽松,炒房资金只能挑选几个重要城市来投机,所以全国楼市现在出现分化,一边是像上海、深圳、东莞、宁波等地房价出现上涨,不过涨幅也只是在10%左右,另一边却也有郑州、青岛、济南、太原、肇庆等二三线城市房价出现了下跌。尽管全国房产均价突破了一万元/平米,但是也有大量城市房价出现了下跌,房价只涨不跌的神话已经破裂。

第三个信号:各地房产处于饱和状态,购房需求越来越少。通常来说,投机炒房者占30%,而刚需购房者占70%。在经过了二十年的房地产疯狂之后,当地刚需购房者数量越来越少,而且高房价也远远脱离当地人的购买能力。目前,全国居民拥有一套房产的占到96%,还有一些家庭还都有好几套甚至十几套房产,城市中的商品房处于饱和状态。随着当地人的买房意愿越来越弱,房价要靠30%的购房者是支撑不起来的,所以明年各地房价将会陆续下跌。

第四个信号:2020年房地产调控将超过去年,而效果将会在2021年显现。2018年房地产调控出台了450次,2019年达到620次,而2020年1-8月份,全国房地产调控出台次数已经达到了368次,与去年同期的367次基本持平。

进入今年9月以来,又有前期房价上涨过快的城市东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。若是按此趋势来看,今年的调控次数要远超去年同期水平。

这轮房地产调控并不是出台新的政策,而是把原来房地产调控漏洞的篱笆扎得更紧了。比如,深圳的房地产调控政策,就是封锁住了人们通过假离婚,来骗取购房资格,贷款买房的恶习。

从表面上看,到了今年6月份开始,全国平均房价顺利突破了万元大关,但实际上已经是强弩之末,而这种靠资金推动型的房价本来就走不远,如果货币政策再次收紧、房地产需求趋于饱和、房地产调控继续展开,国内房价开始分化,那么,到2021年国内房价出现较大调整是大概率事件,明年将会有越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中来。


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