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高层住宅将沦为“贫民窟”?当高层住宅达到年限后,会发生什么?

发布人:极简生活公寓发布时间:2020-11-20 19:45

一个城市高层建筑的数量似乎代表了这个城市的发展水平。为了追求城市的现代形象,许多城市在楼层的高度上展开竞争。例如,在世界最高的10座建筑中,中国占据了6座。上海塔632米,天津高银117大厦597米,深圳平安金融大厦592米等等。当然,这些主要是商业建筑。

对于住宅楼来说,也变得越来越高。一方面,开发商想赚更多的钱,多一层那就多出不少钱。二是家庭需求。很多人在买房时,除了考虑交通、周边配套外,还考虑房子的采光、立面、通风。因此,一些高层建筑也受到少数人的青睐,毕竟,住得高,看得远。据相关数据显示,截至2017年,中国的高层住宅数量达到23.5万幢,居世界首位,而且这一数字在过去三年一直在上升。

然而,在未来,高层住宅几乎没有保值或升值的潜力。北京大学教授朱国忠此前曾表示,高层住宅未来可能成为“贫民窟”。

高层建筑将面临的问题

1. 高层住宅建筑的存量巨大。

目前的高层住宅总存量是一个难以想象的数字,很多人拥有几套甚至几十套房产。目前的家庭结构是独生子女和两胎为主,房产会传给下一代的,这意味着从00后起,他们将不再为买房发愁。就是所谓的物以稀为贵,在巨大的存量下,高层住宅的投机空间肯定不会太大。与此同时,大量高层住宅建筑仍在建设中。事实上,只要容积率允许,理论上可以建造无数的高层住宅。

2. 消防问题

随着时间的推移,高层住宅电梯、线路等将老化,发生火灾的概率大大增加。但与低层住宅不同的是,高层住宅发生火灾时,居民逃生更加困难。首先,有些楼层很高,消防水枪和救生梯都够不到。其次,一旦发生火灾,电梯将无法使用,居民或消防员很难爬几十层楼梯逃生或救援。

3.生活质量下降

高层住宅居民,最大的担忧是电梯的老化。电梯使用较长时间后,发生故障的概率大大增加。届时,居民出行将受到影响。即使电梯可以更换,这也是一笔不小的费用。除了电梯,加压水泵的老化也是高层住宅的一大问题。水泵老化后,水会被污染,会危害人体健康。就像电梯一样,即使可以更换,也要花很多钱。

4. 拆迁的困难

众所周知,在过去的几年里,随着房地产的繁荣,许多人通过拆迁一夜暴富。但对于高层住宅的业主来说,通过拆除来致富的另一种尝试可能是一厢情愿的想法。随着高层建筑的老化,他们很可能会被置若罔闻。

高层住宅的拆除需要付出高昂的成本。以目前主流的30层左右的高层住宅为例,如果开发商需要按照原来1比1的面积对老业主进行补偿,拆迁后至少要建设50层以上才能收回成本。这意味着开发商大多不愿意拆除高层住宅区,因为他们付不起高昂的拆迁费,或者觉得这样做不划算。

显然,这样的成本会吓跑很多潜在买家。而且,由于照明、消防等方面的限制,很多住宅小区已经达到了建筑面积比的限制,改善空间很小。换句话说,许多高层建筑已经被拆除。

棘手的问题是,当高层住宅达到年限后,将会发生什么?

我们都知道,现在高楼的设计寿命在50年左右,其实很多高楼只有20年或30年左右就已经破旧,甚至成了危房,不能再继续使用了。对于老旧的高层住宅,我们或许可以用“旧改”的方式让它活下去。通过小的修复,建筑继续传递活力。然而,这样做会花费很多钱。如果我们仅仅依靠维修基金,那将很难做到。

问题是,即使高层建筑的任务寿命可以通过“翻新”来延长,但总有一天高层建筑会用完。因此,要解决高层住宅老化问题,最终只能进行拆迁。正如我们之前所说的,由于许多高层住宅小区的容积率已经达到极限,缺少继承人,最终都需要自己支付。在不改变原有容积率和规划的前提下,业主承担因更换旧建筑而产生的建筑安装费。

一个房子有两个基本元素,一个是占用的土地,另一个是建筑。建筑体所有权属于业主,但业主对房子占有的土地却只有使用权。

目前,普通住宅的土地使用权大多为70年,很多人对使用权到期后该怎么办有疑问。对于这个问题,目前,已经有了比较明确的答案,那就是,到期后,只需要支付一个象征性的费用或者无偿继续使用,这其实就为业主们在房子老化之后拆掉重建解决了后顾之忧。对于高层住宅而言,在到达年限之后,拆掉由业主自费重建,可能是较可行的出路,但也是一种无奈的选择。

对于高层住宅存在的“隐患”,其实国家也在看在眼里,国家也出台了新的规定,对高层住宅进行一定的限制,那么未来高层住宅是否会消失呢?根据新规则所示250米以上的商业楼的审核将更加严格,根据一层3 m,也就是83层的高楼,还有就是从2021年起,对于100米以上的住宅楼审核也会更加严格。

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